Steuerfreie Veräußerung privater Immobilien

Spekulationsfrist

Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien unterliegen als sonstige Einkünfte der Einkommensteuerpflicht, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt (§ 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz/EStG). „Nicht mehr als 10 Jahre“ heißt, dass die Behaltefrist mindestens 10 Jahre und einen Tag betragen haben muss, um eine Immobilie steuerfrei veräußern zu können.

Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Von der Besteuerungspflicht ausgenommen sind zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien. Bislang vermietete Immobilienobjekte können innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist steuerfrei veräußert werden, wenn sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs (BFH) müssen die drei Jahre nicht voll ausgefüllt werden. Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Jahre erstreckt (Urteil vom 27.6.2017, IX R 37/16). Theoretisch reicht dazu ein Tag des ersten Kalenderjahres, die volle Ausschöpfung des mittleren Kalenderjahres sowie ein Tag im Jahr der Veräußerung. Der Zeitraum ist also erfüllt, wenn die Eigennutzung für die Dauer von einem Jahr und zwei Tagen nachgewiesen werden kann. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch bei einem Gartenhaus/Mobilheim vor, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück baurechtswidrig dauerhaft bewohnt hat (Urteil vom 26.10.2021, IX R 5/21).

Mehrere Objekte

Der BFH hat im o. g. Urteil auch betont, dass ein Steuerpflichtiger mehrere Objekte gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen kann. Die Steuerbefreiung kommt daher auch für Zweitwohnungen, Ferienwohnungen oder Wohnungen in Frage, die zeitweise im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden.

Stand: 30. März 2023